About Energy

2 anni fa

APE erroneo e compravendita immobile: quali sono le responsabilità

Un APE erroneo non costituisce dolo da parte del venditore, ma genera presupposto di risarcimento all’acquirente per diminuito valore dell’immobile venduto
Se la classe energetica di un immobile venduto attestata dall’APE (Attestato di Prestazione Energetica) in realtà si dimostrasse inferiore rispetto a quanto dichiarato nella certificazione, l’immobile venduto risulterebbe diminuito nel valore, per cui il venditore è tenuto a risarcire l’acquirente. Queste le conclusioni della sentenza n. 1955 del 30 dicembre 2022 del Tribunale di Trani.
APE non attendibile e compravendita a rischio risarcimento: il caso
La controversia tra acquirente e venditore di un immobile nasceva quando si scopriva che l’attestato di prestazione energetica allegato alla vendita, in realtà attestava erroneamente una classe energetica superiore (classe “D”) rispetto a quella reale.
L’acquirente, ritenendo pertanto diminuito il valore dell’immobile acquistato, chiedeva il risarcimento basando oltretutto la richiesta sulla sostenuta conoscenza dei vizi da parte venditrice al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita.
La certificazione energetica degli edifici costituisce ormai un passaggio obbligato in diversi adempimenti. Sottovalutare la predisposizione di questo documento o la sua maldestra redazione può esporti a severe sanzioni, ma con il software per la certificazione energetica più performante anche quest’obbligo può divenire una piacevole e facile operazione da concludere in tutta tranquillità al riparo da possibili errori.
Il valore economico dell’immobile venduto è determinato anche dalla certificazione energetica
Il Tribunale premette che la questione del caso in esame deriva dalla circostanza (“aliud pro alio“) che si verifica quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito e, a tal riguardo, cita due pareri della Corte di Cassazione:
• ricorre l’aliud pro alio non solo quando il bene sia totalmente difforme da quello dovuto e tale diversità sia di importanza fondamentale e determinante nella economia del contratto, ma anche quando la cosa (o meglio l’immobile nel caso di specie) appartenga ad un genere del tutto diverso dal bene oggetto della compravendita o si presenti priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente;
• è configurabile l’aliud pro alio anche quando la cosa consegnata abbia difetti che la rendano inservibile o manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale “funzione economico-sociale”, ovvero a quella che le parti abbiano assunto come essenziale al fine di realizzare il programma negoziale di compravendita.
Ma la recente sentenza delle Sezioni Unite della stessa Corte suprema (n. 11748 del 03.05.2019) ha sancito il principio secondo cui il venditore non è tenuto all’obbligo specifico di consegnare la cosa priva di vizi, essendo solamente obbligato a garantire il compratore qualora il bene venduto si dimostri viziato.
Il presupposto di tale responsabilità è, quindi, l’imperfetta attuazione del risultato traslativo (e quindi la violazione della lex contractus) per la presenza nella cosa venduta di vizi che la rendono inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.
Si tratta di una responsabilità che prescinde da ogni giudizio di colpevolezza del venditore e si fonda soltanto sul dato obiettivo dell’esistenza dei vizi.
Ne deriva, pertanto, che la richiesta di risarcimento del danno avanzata da parte attrice è basata sull’accertata presenza dei vizi riscontrati sulla cosa, che, quindi la rendono inidonea all’uso per cui era destinata.
Le responsabilità del certificatore
Ora sebbene sia emerso con tutta chiarezza e senza opposizione alcuna, l’errore in cui è incorso il certificatore nel determinare la classe di efficienza energetica, è pur vero che l’esistenza di una tale difformità tra la classe energetica dichiarata nel contratto di compravendita e quello accertato in sede giudiziale, non può essere fatta ricadere esclusivamente sui venditori, in quanto gli stessi hanno dovuto fare ricorso ad un soggetto certificatore terzo che attestasse il livello di efficientamento energetico:
Quindi sicuramente deve escludersi una qualsivoglia forma di dolo in capo ai convenuti, ma, la condotta assunta è più assimilabile ad una colpa, con la conseguenza che i danni da essa derivanti assumono una funzione prevalentemente sanzionatoria.
Di talché l’emergere della discrepanza dell’A.P.E. ha assunto, nel presente giudizio, un valore determinante tanto per l’attore che per il convenuto […]
In conclusione, risulta pacifico e non contestato che la classe energetica riscontrata sia inferiore rispetto a quella dichiarata, con consequenziale perdita di valore dell’immobile acquistato, perdita che deve trovare risarcimento nei termini fissati e condivisi dal nominato CTU.
Infatti, se le parti avessero conosciuto fin dal primo momento la corretta classe energetica avrebbero sicuramente pattuito un prezzo diverso da quello effettivamente pagato.
La domanda in merito al risarcimento è, quindi, accolta. ... Vedi di piùVedi di meno

About Energy

3 anni fa

Il regolamento comunale non può prevaricare quanto stabilito dall’art. 119 dl 34/2020 in merito al miglioramento energetico degli edifici e l’installazione di un cappotto termico. Lo chiarisce il Tar Lombardia
Cappotto sì o cappotto no?

Un argomento di grande attualità, in gran fermento all’insegna dei bonus edilizi. Intanto cominciano ad affacciarsi nelle aule dei tribunali i primi contenziosi sull’ormai attualissimo oggetto del desiderio che da un po’ di tempo a questa parte pare agitare le notti insonni di tecnici, imprese edili e committenti.

Il Tar Lombardia con la sentenza n. 215/2022 inaugura una stagione di sentenze giudiziarie legate ai cappotti termici che si promette davvero fiorente.

Cappotto termico: manutenzione straordinaria o ristrutturazione? Il caso
La proprietaria di un immobile a mezzo SCIA dichiarava al Comune il recupero dell’esistente sottotetto mediante la ridefinizione e il recupero degli spazi interni a fini abitativi attraverso interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione.

Tra queste opere, la donna decideva d’installare esternamente (con SCIA in variante) un cappotto termico al primo piano dell’immobile e l’isolamento a cappotto posto al piano sottotetto.

Ma il Comune ingiungeva la rimozione dei suddetti cappotti, poiché:

il progetto originario prevedeva l’inserimento del cappotto termico al primo piano e nel sottotetto, all’interno invece che esternamente;
l’installazione del cappotto termico all’esterno del fabbricato sarebbe stata illegittima in quanto qualificabile come opera di ristrutturazione, non consentita dalle NTA del PGT (Piano di governo del territorio) che ammettevano detti interventi fino al limite della manutenzione straordinaria.
La proprietaria si opponeva poiché, principalmente, la decisione dell’amministrazione si poneva in contrasto con quanto disposto dall’art. 119, co. 1, lett. a) del dl n. 34/2020 e dal comma 13 ter dello stesso articolo.

La sentenza del Tar Lombardia sul cappotto termico esterno e il rispetto della gerarchia delle norme statali su quelle comunali
I giudici ricordano che, l’art. 119, co. 13 ter del citato decreto, stabilisce che:

Gli interventi di cui al presente articolo [ossia quelli di isolamento termico che interessano l’involucro dell’edificio] che riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Il Tar sottolinea che la norma in questione:

per il principio di gerarchia delle fonti, si sovrappone ed oblitera ogni diversa disposizione contenuta nelle norme comunali di pianificazione e regolamentazione dell’assetto del territorio.

Ne consegue che gli interventi di realizzazione del cd. cappotto termico sono classificati come “manutenzione straordinaria” e, corrispondendo a un interesse pubblico connesso al risparmio energetico, devono ritenersi compatibili anche con una disciplina comunale che ne assegni una differente qualificazione.

Il ricorso è, quindi, accolto. ... Vedi di piùVedi di meno

About Energy

3 anni fa

Il decreto Sostegni-ter è legge: le misure per i tecnici in edilizia

Sanzioni per false asseverazioni, massimale polizza pari all’importo dei lavori, CCNL obbligatorio per bonus edilizi, cessione in tre passaggi

La Camera ha approvato definitivamente, nella seduta del 23 marzo, il DDL A.C. 3522 di conversione in legge del decreto-legge 4/2022 (decreto Sostegni-ter), approvando senza variazioni il maxi emendamento che prevede, innanzitutto, il limite di tre per le cessioni dei crediti da bonus edilizi.

Alla fine dell’iter parlamentare il provvedimento, in vigore dal 29 marzo 2022, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (GU n. 73 del 28-03-2022).

LEGGE 28 marzo 2022, n. 25 di conversione del dl 27 gennaio 2022, n. 4
Il provvedimento contiene misure urgenti in materia di sostegno alle imprese e agli operatori economici, di lavoro, salute e servizi territoriali, connesse all’emergenza da COVID-19, nonché per il contenimento degli effetti degli aumenti dei prezzi nel settore elettrico.

All’interno del provvedimento è stato assorbito il decreto legge n. 13/2022, (decreto Antifrodi-bis), contenente “Misure urgenti per il contrasto alle frodi e per la sicurezza nei luoghi di lavoro in materia edilizia, nonché sull’elettricità prodotta da impianti da fonti rinnovabili”.

Le principali misure per i tecnici professionisti contenute nel decreto Sostegni-ter, diventato legge, riguardano i limiti per i bonus edilizi. Al fine di contenere le frodi registrate in materia, vengono regolarizzati i tre aspetti:

cessione e sconto in fattura, limitando le cessioni a 3;
sanzioni per gli asseveratori mendaci e polizze assicurative;
applicazioni CCNL in cantieri sopra i 70.000 euro;
Contratti collettivi obbligatori per beneficiare dei bonus edilizi
L’articolo 28-quater, inserito dal Senato, introduce una misura finalizzata ad innalzare i livelli di sicurezza nei luoghi di lavoro (misura già contenuta nel decreto Antifrodi-bis, dl n. 13/2022, che confluisce ora nel testo in esame, mantenendo gli effetti prodotti sin qui).

In particolare all’articolo 1 della legge n. 234/2021, dopo il comma 43 è inserito il 43-bis: nel caso in cui l’importo dei lavori supera i 70.000 euro, l’impresa è tenuta ad applicare i contratti collettivi del settore edile, CCNL, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali più rappresentative sul piano nazionale. La mancata applicazione comporta l’esclusione dai bonus edilizi.

I lavori sottoposti alla nuova restrizione sono quelli elencati nell’allegato X al dlgs n. 81/2008, ossia: i lavori di costruzione, manutenzione, riparazione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione o equipaggiamento, la trasformazione, il rinnovamento o lo smantellamento di opere fisse, permanenti o temporanee, in muratura, in cemento armato, in metallo, in legno o in altri materiali, comprese le parti strutturali delle linee elettriche e le parti strutturali degli impianti elettrici. Fanno parte dei lavori elencati nell’allegato anche il montaggio e lo smontaggio di elementi prefabbricati.

Inasprimento delle sanzioni per i professionisti-asseveratori
Confermate le misure dell’art. 2 comma 2 del decreto Antifrodi bis, ossia l’inasprimento delle sanzioni per i professionisti chiamati ad asseverare la congruità delle spese (anche per i bonus cosiddetti minori) e il rispetto dei requisiti richiesti dalla legge per gli interventi di efficientamento energetico e antisismici del Superbonus.

Nello specifico sono previsti:

la reclusione da 2 a 5 anni,
una multa da 50.000 a 100.000
per i tecnici abilitati alle asseverazioni, in caso di informazioni o attestazioni false nonché di omissione di informazioni rilevanti, con penalità aggiuntive se c’è dolo: se il fatto è commesso al fine di conseguire un ingiusto profitto per sé o per altri la pena è aumentata.

Polizze con massimale commisurato all’importo specifico intervento
E’ previsto un nuovo massimale per le polizze assicurative che i tecnici nella loro attività di attestazione o asseverazione sono tenuti a sottoscrivere per ogni intervento.

In particolare, il massimale della polizza di assicurazione della responsabilità civile non va più commisurato al numero di attestazioni o asseverazioni rilasciate e non si fa più riferimento al valore minimo di 500.000 euro ma è necessario sottoscrivere, per ogni intervento, polizze assicurative con massimale pari all’importo dei lavori stessi.

Bonus edilizi, confermato il limite di tre cessioni, 1 jolly e 2 qualificate
Il testo approvato conferma il limite delle 3 cessioni con l’ulteriore limitazione che la seconda e la terza cessione potrà essere effettuata solo a favore di:

banche e intermediari finanziari iscritti all’apposito albo;
imprese di assicurazione autorizzate ad operare in Italia.
In particolare, l’articolo 28 interviene a modificare gli artt. 121 e 122 del dl n. 34/2020, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 77/2020, al fine di limitare l’utilizzo della cessione del credito. Tali disposizioni riproducono quelle già in vigore per effetto del decreto legge 13/2022 (Antifrodi Bis); ossia:

3 possibilità di cessione, due dopo la prima, di cui 2 effettuate solo verso le banche, le imprese di assicurazione o gli intermediari finanziari.
In pratica, in caso di sconto in fattura, l’impresa può cedere il credito maturato solo altre due volte, ma esclusivamente alle banche, alle imprese di assicurazione e agli intermediari finanziari. Lo stesso vale per la cessione del credito: dopo la prima cessione a qualsiasi soggetto sono consentiti solo altri due passaggi, ma solo verso istituti controllati.

Per ulteriori chiarimenti vedi anche articolo BibLus: Cessione dei crediti 1+2: le nuove faq delle Entrate.

Comunicazione entro il 29 aprile
Infine, c’è una novità (Art. 10-quater): il termine per la trasmissione della comunicazione dell’opzione sconto in fattura o cessione del credito all’Agenzia delle Entrate è prorogato dal 7 al 29 aprile.

La presentazione delle richieste di cessione è relativa alle spese effettuate nel 2021; nonché le rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese del 2020. ... Vedi di piùVedi di meno

About Energy

3 anni fa

Bonus ristrutturazione: le novità per il 2022, le nuove regole e gli strumenti per non sbagliare
Quali sono le novità per il bonus ristrutturazione 2022? Ecco sinteticamente le nuove regole:
• detrazione: 50%
• Scadenza: 31/12/2024
• Cessione del credito: 31/12/2024
Confermati tutti gli altri aspetti.

Bonus ristrutturazione 2022: ecco le novità e le regole per non sbagliare
Il bonus ristrutturazione è un’agevolazione fiscale concessa per interventi finalizzati a:
• manutenzione straordinaria:
• rinnovo e sostituzione di parti anche strutturali degli edifici;
• realizzazione ed integrazione di servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso;
• installazione di ascensori e scale di sicurezza;
• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• rifacimento di scale e rampe;
• interventi finalizzati al risparmio energetico;
• recinzione dell’area privata;
• costruzione di scale interne;
• ecc.;
• restauro e risanamento conservativo:
• interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
• adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
• apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali;
• ristrutturazione edilizia:
• demolizione e ricostruzione;
• modifica della facciata;
• realizzazione di una mansarda o di un balcone;
• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
• apertura di nuove porte e finestre;
• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
La Legge di Bilancio 2022 ha prorogato il bonus ristrutturazione fino al 31 dicembre 2024 con una riduzione della percentuale di detrazione al 50%.
Nulla cambia, invece, per quanto riguarda la modalità di fruizione del bonus.
I soggetti che sostengono le spese per gli interventi di ristrutturazione degli edifici possono optare:
• per l’utilizzo diretto della detrazione d’imposta, da ripartire in 10 quote annuali costanti
• per la cessione del credito
• per lo sconto in fattura ... Vedi di piùVedi di meno

About Energy

3 anni fa

Bonus Barriere architettoniche: le novità per il 2022, le nuove regole e gli strumenti per non sbagliare
Quali sono le regole per il nuovo bonus Barriere architettoniche 2022? Eccole in sintesi:
• detrazione 75%
• scadenza: 31/12/2022
• cessione del credito: 31/12/2022
• non afferisce all’articolo 16-bis TUIR
Vediamo in dettaglio tutto quello che i tecnici dell’edilizia (ingegneri, architetti, geometri, imprese edili) devono sapere sul bonus barriere architettoniche 2022.

Nuovo bonus Barriere architettoniche 2022: ecco le regole per non sbagliare
Si tratta di una misura introdotta a favore degli interventi direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti. La detrazione spetta per le spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2022.
I lavori che rientreranno nel bonus sono:
• lavori nelle parti comuni degli edifici, per la sostituzione o una nuova installazione di impianti funzionali, per eliminare o limitare almeno l’80% della barriera architettonica;
• lavori su edifici unifamiliari per la sostituzione o una nuova installazione di impianti.
Nella detrazione, sono comprese anche le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali dell’impianto sostituito.
I limiti di spesa variano in base al numero delle unità immobiliari all’interno degli edifici:
• 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti o dispongano di uno o più accesso esterno autonomo;
• 40.000 euro per unità immobiliare nel caso di edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari;
• 30.000 euro per unità immobiliare nel caso di edifici composti da più di 8 unità immobiliari.
La detrazione può essere fruita nella dichiarazione dei redditi in 5 quote annuali oppure è possibile optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito. ... Vedi di piùVedi di meno

About Energy

3 anni fa

Bonus Facciate: le novità per il 2022, le nuove regole e gli strumenti per non sbagliare
Quali sono le novità per il bonus facciate 2022? Ecco sinteticamente le nuove regole:
• detrazione: dal 90% al 60% senza limiti di spesa
• Scadenza: 31/12/2022
• Cessione del credito: 31/12/2022
Vediamo in dettaglio tutto quello che i tecnici dell’edilizia (ingegneri, architetti, geometri, imprese edili) devono sapere sul bonus facciate 2022.

Bonus Facciate 2022: ecco le novità e le regole per non sbagliare
Il bonus facciate è un’agevolazione fiscale concessa per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna.
Sono ammessi al beneficio esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.
La Legge di Bilancio 2022 ha prorogato il bonus facciate fino al 31 dicembre 2022 con una riduzione della percentuale di detrazione, che passa dal 90% al 60%.
Nulla cambia, invece, per quanto riguarda la modalità di fruizione del bonus.
I soggetti che sostengono le spese per gli interventi di recupero o restauro della facciata degli edifici possono optare:
• per l’utilizzo diretto della detrazione d’imposta, da ripartire in 10 quote annuali costanti
• per la cessione del credito
• per lo sconto in fattura ... Vedi di piùVedi di meno

About Energy

3 anni fa

Ecobonus: le novità per il 2022, le nuove regole e gli strumenti per non sbagliare
Quali sono le novità per l’Ecobonus 2022? Ecco sinteticamente le nuove regole:
• detrazione 65%-50%
• scadenza: 31/12/2024
• cessione del credito: 31/12/2024
Vediamo in dettaglio tutto quello che i tecnici dell’edilizia (ingegneri, architetti, geometri, imprese edili) devono sapere sull’Ecobonus 2022. ... Vedi di piùVedi di meno

About Energy

3 anni fa

Superbonus 110: le novità per il 2022
Quali sono le novità per il Superbonus 2022? Ecco sinteticamente le nuove regole:
• detrazione: confermata al 110%
• scadenza: 31/12/2022 per gli edifici unifamiliari (con il 30% dei lavori realizzati entro giugno), 31/12/2025 per gli altri, con percentuale di detrazione a decrescere dal 2024 (decalage)
• cessione del credito e sconto in fattura: 31/12/2022 per gli edifici unifamiliari, 2025 per gli altri
Vediamo in dettaglio tutto quello che i tecnici dell’edilizia (ingegneri, architetti, geometri, imprese edili) devono sapere sul superbonus 2022.
Superbonus 2022: ecco le novità e le regole
Come ormai ben sappiamo, il Superbonus è un’agevolazione introdotta dal Decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
La detrazione originariamente spettava per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, ma per effetto di successive modifiche normative il Superbonus si applica alle spese sostenute entro il:
• 31/12/2022 per gli edifici unifamiliari o assimilabili, a condizione che entro il 30/06/2022 è stato concluso almeno il 30% del totale dei lavori, altrimenti la scadenza rimane al 30/06/2022;
• 31/12/2025 per condomini, edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari ed ONLUS – con una percentuale di detrazione del 110% fino al 2023, del 70% per tutto il 2024 e del 65% per tutto il 2025;
• 31/12/2023 per IACP e cooperative di abitazione a proprietà indivisa, a condizione che se entro il 30/06/2023 è stato concluso almeno il 60% del totale dei lavori;
• 30/06/2022 per ASD o SSD.
Cessione del credito e sconto in fattura
Le proroghe non hanno riguardato solo le scadenza di applicabilità; prorogate fino al 31 dicembre 2025 le opzioni per sconto in fattura e cessione del credito per il superbonus. ... Vedi di piùVedi di meno

About Energy

3 anni fa

ENEA pubblica le statistiche di accesso all’incentivo SuperEcobonus 110%

ENEA ha pubblicato le statistiche sull’attuazione del SuperEcobonus 110% aggiornate al 31 agosto 2021. In particolare il report mostra gli interventi con almeno un’asseverazione protocollata, relativi sia all’intero territorio nazionale che suddivisi per regioni. ... Vedi di piùVedi di meno